【比較】管理委託とサブリースの違いとは？契約前に知っておくべきポイントを解説2025.06.25

賃貸経営を始める際、管理会社との契約形態としてよく聞く「管理委託」と「サブリース」どちらを選べばいいのか迷っている方も多いのではないでしょうか。

両者には、家賃収入の仕組みやリスクの分担など、契約内容に大きな違いがあります。この記事では、管理委託とサブリースの違いをわかりやすく解説し、それぞれのメリットと注意点を比較していきます。

管理会社と連携しながら、オーナー自身が主導して賃貸経営を行うのが「管理委託契約」です。物件の所有者としての裁量を重視したい方に向いている契約形態といえます。

管理委託契約では、オーナーが管理会社に対して賃貸運営に関する実務を委託します。あくまで物件の運営主体はオーナー自身であり、管理会社はそのサポート役となります。契約によって管理業務の範囲は異なりますが、管理料を支払って一部または全部の業務を任せる形が一般的です。

空室が発生した場合は家賃収入がゼロになるため、そのリスクはオーナーが負うことになります。収支を最大化したい一方で、ある程度の手間とリスクを引き受ける必要があります。

管理会社が対応する主な業務は以下の通りです。

なお、これらの業務の中でどこまで対応してもらえるかは契約内容によって異なるため、必ず事前に確認しましょう。

安定した収入を重視したいオーナーには、サブリース契約という選択肢もあります。こちらは管理会社が物件を一括借り上げするため、オーナーの負担が少ない点が特徴です。

サブリース契約では、管理会社がオーナーから物件を一括で借り上げ、第三者である入居者に転貸します。そのため、オーナーは実際の入居状況にかかわらず、あらかじめ定められた固定賃料を受け取ることが可能です。

空室時でも一定の収入が確保できるのは大きなメリットですが、一方で契約内容によっては、家賃の減額や中途解約のリスクがある点には注意が必要です。特に長期契約となるケースでは、定期的な家賃見直しや契約解除に関する制限が設けられることがあります。

サブリース契約の魅力のひとつが、空室リスクを軽減できる「家賃保証」の仕組みです。ただし、保証される家賃は実勢家賃（転貸家賃）よりも1～2割ほど低めに設定されるため、満室稼働時においては自主管理や管理委託と比較すると収益が減少します。

契約期間中に家賃の見直しが行われる可能性もあるため、契約前に内容を十分に確認することが重要です。

どちらの契約が自分に合っているかを見極めるには、両者の違いを整理して比較するのが有効です。以下の表に、主な違いをまとめました。

比較項目	管理委託契約	サブリース契約
家賃の受け取り	入居者 → オーナー or 管理会社	サブリース会社 → オーナー
空室リスク	オーナー負担	サブリース会社負担（条件付きの場合あり）
管理業務	管理会社が代行	サブリース会社が実施
家賃保証	なし	あり
契約解除の自由度	比較的自由	長期契約・制限があるケースが多い
賃料収入の安定性	空室状況により変動	一定の賃料収入が得られる（固定）
修繕費負担	原則オーナー負担	条件付きでサブリース会社が負担する場合あり
契約期間	比較的柔軟	長期契約が基本
家賃設定の自由度	オーナーが自由に設定可能	サブリース会社の意向により制限される場合あり
収支の透明性	高い（管理手数料など明確）	中間マージン等で収支が不透明な場合がある
契約更新時の条件	オーナーと管理会社で調整可能	サブリース会社により一方的に条件変更される場合がある

契約形態の選択は、オーナーの経営スタンスや物件の状況によって大きく異なります。それぞれの特徴を踏まえて、自分に合った方法を見つけましょう。

空室による収入の変動を避けたい場合や、賃貸経営の手間を減らしたいと考える方にはサブリース契約が向いています。

特に高齢のオーナーや遠方に住んでいる方にとっては、安定収入と管理負担の軽減という点で大きなメリットがあります。空室があっても家賃が保証される点が、サブリース最大の魅力です。ただし、契約内容によっては数年ごとに賃料が見直され、実質的な収入が下がる可能性がある点は留意が必要です。

収益性を重視したい方や、自身の判断で賃貸運営をコントロールしたい方には管理委託契約がおすすめです。

家賃設定や入居者対応などの裁量を持てるため、能動的に経営に関わりたいオーナーに適した選択肢といえるでしょう。管理委託ではほとんどの決定権がオーナーにあるため、柔軟かつ自立した運営が可能です。一方で、空室が続くと収益はゼロになるため、空室対策や経営の舵取りに積極的に関与できる方に向いています。

賃貸経営においては「管理委託」と「サブリース」という2つの契約形態があります。それぞれにメリットとデメリットがあり、どちらが最適かはオーナーの状況や考え方によって変わってきます。

空室リスクを抑え、安定した収入を重視するならサブリース、収益性や経営の自由度を求めるなら管理委託。どちらを選ぶにしても、契約前には複数社の提案内容を比較し、契約書の条項をしっかり読み込むことが成功の鍵になります。

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