不動産売却にかかる4つの税金を解説！譲渡所得税の計算方法も紹介2025.07.09

「不動産を売却したら、いくら手元に残るの？」このような疑問に答えるためには、単に売却価格や仲介手数料だけでなく、「税金」を含めた正確な収支計算が欠かせません。本記事では、不動産売却にかかる4つの代表的な税金についてわかりやすく解説し、特に重要な譲渡所得税の税率や計算方法まで丁寧に解説していきます。

不動産の売却では、さまざまな経費が発生しますが、そのなかでも見落とされがちなのが「税金」です。ここでは、売却時にかかる４つの税金を順番に紹介します。

不動産を売却して得た利益に対して課される税金です。所得税・住民税・復興特別所得税の3つを合わせて「譲渡所得税」と呼ばれ、売却時に最も大きな金額になるケースが多いのが特徴です。

この税金は、取得価格や諸費用を差し引いた「譲渡所得」に対してかかるため、正確な計算が求められます。税率は所有期間によって大きく異なるため、売却時期の見極めも重要です。

不動産の売買契約書には、契約金額に応じて「収入印紙」を貼る必要があります。これにより納めるのが印紙税です。令和9年3月31日まで軽減措置が実施されており、印紙税額は以下のとおり取引金額によって異なります。

契約書を2通作成する場合は、売主・買主それぞれの文書に印紙を貼る必要がある点にも注意しましょう。

住宅ローン付きの物件を売却する場合、売主側でローンを完済し、登記上の抵当権を抹消する必要があります。抹消の際に1件あたり1,000円の「登録免許税」がかかります。（土地が複数筆に分かれている場合はそれぞれに課税）これらの登記手続きは司法書士に依頼することが一般的で、その報酬も別途必要になります。

不動産そのものの売買に消費税がかかるケースは限定的ですが、取引に伴う各手続きには消費税が課されます。例えば、不動産業者への仲介手数料や、司法書士の報酬、測量費用などには10％の消費税が加算されます。

譲渡所得税は、4つの税金の中でも最も金額が大きくなる可能性があるため、しっかりと仕組みを理解しておく必要があります。ここでは、譲渡所得税の基本的な税率と計算方法について詳しく見ていきましょう。

譲渡所得税の税率は、「所有期間」によって異なります。それぞれの税率は以下の通りです。

※所得税には2.1％の復興特別所得税を含む

税率には約2倍の差があるため、売却時期によって納税額が大きく変動します。

譲渡所得税は、不動産を売却して得られた利益に対して課される税金です。その計算は、以下のように2段階に分かれます。

①譲渡所得の計算式：譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用

上記の「譲渡所得」がプラスになった場合に、次の税率がかけられます。

②譲渡所得税の計算式：譲渡所得税＝譲渡所得 × 税率（※短期 or 長期）

税率については、所有期間によって異なり、短期譲渡なら約39.63％、長期譲渡なら約20.315％がかかります。譲渡所得の計算で重要なのが「取得費」と「譲渡費用」の内容です。以下に代表的な項目を整理します。

■取得費に含まれるもの

■譲渡費用に含まれるもの

取得費の内訳が不明な場合には、「概算取得費」として売却価格の5％を取得費とみなすことができます。ただし、実際の取得費よりも低く見積もられるケースが多いため、購入時の契約書や領収書などは保管しておきましょう。

不動産を売却する際には4つの税金が発生します。特に譲渡所得税は、利益が出た場合に大きな負担になることが多く、正しい計算が不可欠です。売却のタイミングや所有年数によって税負担を軽減できることもあるため、専門家に相談するのも一つの手段です。納税額を正確に見積もり、後悔のない不動産売却を目指しましょう。

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