築古物件に潜むリスクと意外な3つのメリット！不動産投資で失敗しない選び方も解説2025.07.23

築古物件は購入価格が安く投資利回りが高いイメージがありますが、老朽化や資産価値の下落などリスクも少なくありません。一方で、正しい戦略と計画を立てれば、築古物件の魅力を最大限に活かした収益化も可能です。

この記事では、不動産投資を検討する方に向けて、築古物件の代表的なリスクとその対策、さらに投資メリットについてわかりやすくお伝えします。

築古物件に潜む3つのリスクとは

築古物件には価格の安さだけでは語れない注意点があります。ここでは購入前に必ず確認しておきたい、代表的な3つのリスクについて詳しく解説します。

老朽化による修繕・維持コストの増加

築古物件の最大のリスクは、建物の老朽化による修繕・維持コストの上昇です。

外壁や屋根、防水、配管などは築年数とともに劣化が避けられず、大規模修繕の際には数百万円単位の支出が発生することもあります。収支計画に大きな影響を及ぼすため、購入前に必ず建物診断を行い、修繕費用の目安を把握した上で投資判断することが重要です。特に短期保有ではなく中長期保有を前提とする場合は、修繕計画の立て方が収益性を左右します。

設備の劣化や性能面の不安

築古物件では設備の劣化も大きなリスクです。古い給湯器や配管、電気設備などは故障リスクが高く、入居者満足度の低下を招きかねません。

また、耐震基準や断熱性能が現行水準に満たない場合、入居率や家賃収入に影響が出る可能性もあります。これらの弱点は、購入後に必要な設備更新や耐震補強を視野に入れておく必要があります。入居者ニーズに応えられない物件は空室リスクを高めるため、設備の更新は計画的に行いましょう。

資産価値の下落リスク

築古物件は築年数が進むほど資産価値が下がるスピードが速い傾向があります。特に建物部分の価値は減価償却の影響で評価が落ちやすく、想定していた価格で売却できないリスクも無視できません。

さらに地域の人気やインフラの変化によっては土地自体の評価にも影響が出るため、将来的な売却戦略を考慮したエリア選定が欠かせないでしょう。資産価値を守るためには、将来性のあるエリアかどうかを事前にしっかりと調査してください。

築古物件だからこそ得られる3つのメリット

築古物件にはデメリットばかりではなく、うまく活かせば大きな魅力にもなり得ます。ここでは、築古物件ならではのメリットを3つ紹介します。

購入価格が安く初期投資を抑えられる

築古物件は新築や築浅と比べて購入価格が大幅に抑えられるため、初期投資を最小限にできます。

浮いた資金をリノベーションや設備更新に回すことで、入居者ニーズに合った物件に仕上げる選択肢も広がります。少ない元手で投資をスタートできるのは築古物件の大きな魅力です。うまく活用すれば、同じ投資額でも比較的戸数の多い物件を保有できるなど資産の分散効果も期待できます。

予算内で好立地の物件が選べる

築古物件は新築や築浅に比べて価格が抑えられる分、予算内でも利便性の高い立地を選べる可能性があります。駅近や生活インフラが整ったエリア、さらに再開発が進む地域などでも手が届きやすく、同じエリアの築浅物件より優位な条件で購入できるケースがあります。

入居者募集の競争力や将来的な売却のしやすさにもつながるため、築古物件の大きな魅力といえるでしょう。立地の良さは入居付けのしやすさにも直結し、長期的な安定経営に貢献します。

リノベーションで付加価値をつけやすい

築古物件は間取りや仕様が古いため、ターゲット層に合わせた自由度の高いリノベーションが可能です。デザイン性や機能性を高めるリノベーションを行えば、家賃を引き上げて利回りを改善できるチャンスもあります。

近年はおしゃれに再生された「リノベ賃貸住宅」の人気が高まっており、差別化物件として市場価値を向上させやすいのも魅力です。差別化によって他の競合物件との差をつけられるのは、投資家にとって大きな強みです。

築古物件を狙うならどの地域？おすすめエリアの傾向とは

築古物件への投資では、立地選びが収益性を大きく左右します。どれだけ物件の条件が良くても、エリアの需要がなければ入居も売却も難しくなります。ここでは、築古物件の活用に適したエリアの傾向と、具体的な地域例を3つの視点から紹介します。

利回り重視なら「地方都市の中古アパートエリア」

高利回りを狙いたい投資家には、地方都市の築古アパートが狙い目です。物件価格が安いため、少ない元手で複数戸を所有しやすく、表面利回り10％超も珍しくありません。

例えば、埼玉県川越市や千葉県船橋市、福岡市南区などは、人口も安定しており、地元需要も見込めるエリアです。築年数は古くても、入居者ニーズを満たすリノベーションを施せば、長期的な安定収益が期待できます。

将来性で選ぶなら「再開発エリアの周辺地域」

再開発の進むエリア周辺には、今後の資産価値上昇や賃貸需要の拡大が見込まれます。築古物件であっても、再開発エリアの恩恵を受けることで、入居率や売却時の利益アップにつながる可能性があります。具体的には、東京の品川区・大崎エリア、名古屋駅の西口エリア、大阪の梅田北ヤード周辺などが挙げられます。こうした地域は、築年数が古くても立地や将来性に価値があり、長期目線の投資家にはおすすめです。

安定収益を狙うなら「大学・工業団地周辺」

単身者向け物件や小規模アパートで安定的な賃貸経営をしたい場合は、大学や工業団地などの集客施設の近くが有利です。築古であっても家賃を抑えることで安定需要を見込めます。たとえば、東京都八王子市（大学が複数存在）、大阪府東大阪市（中小企業の集積地）、福岡県久留米市（学生・工場勤務者が多い）などは、単身向け築古物件でも一定のニーズがあります。

まとめ

築古物件には確かにリスクがありますが、メリットも見逃せません。重要なのはリスクを正しく理解し、修繕計画や活用方法を考慮したうえで検討することです。上手に築古物件を活用すれば、新築にはない魅力ある住まいや投資対象に変えることができるでしょう

不安がある場合は、不動産の専門家に相談しながら、堅実な判断を積み重ねていくことを勧めます。OWNER’S WINでは「プロに相談する」から、不動産のプロフェッショナルに無料相談できる窓口があるので、不安がある場合はぜひ活用してみてください！

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