2軒目のワンルームを買う前に知っておきたい落とし穴2025.09.03

「1件目が順調だから、次も大丈夫」そう思って2件目の購入を検討していませんか？
しかし、ワンルーム投資の“拡大”には、1件目では見えなかったリスクが潜んでいます。
特に融資条件の変化や管理負担、収支の見通しは、買い増しによって一気にシビアになることも多いです。

本記事では、よくある落とし穴とともに、実質利回りでの収支シミュレーションの重要性を解説します。失敗を防ぎ、次の一手に自信を持てる判断軸を紹介します。

2件目のワンルーム購入でよくある3つの誤算

2件目の購入は、1件目の成功体験によって判断が甘くなりがちです。ここでは、買い増し時に多くの人が陥る3つの誤算を整理します。

フルローンが通らない

1件目の購入でフルローンが通ったことで、2件目も同じように融資が受けられると考える方は少なくありません。
しかし、2件目以降では金融機関の審査が厳しくなり、自己資金の投入が求められるケースが増えます。
特に返済比率が高くなると、融資そのものが否決されることもあります。
また、金利や融資期間の条件が不利になることもあり、1件目の成功体験が通用しない場面も多いのが実情です。

空室や管理の手間が一気に増える

ワンルームは手間が少ないと思われがちですが、2件を保有すると単純にリスクも手間も2倍になります。
たとえば、空室が同時に発生した場合の対応や、原状回復・修繕などの判断回数が増えることで、精神的にも大きな負担になることがあります。
とくに本業を持つサラリーマン投資家は「ほったらかしで運用できる」と誤解しがちですが、放置することで入居者対応の質が落ち、結果的に収益悪化を招くリスクもあるのです。

利回り重視で立地を妥協してしまう

2件目を選ぶ際、「利回りが高いから」と郊外や築古物件を選んでしまうケースがあります。
しかし、こうした物件は家賃下落や空室リスクが高まりやすく、結果としてキャッシュフローが悪化する可能性も！？立地を分散させたつもりでも、エリアの需要や将来的な資産価値を見誤ると、投資ポートフォリオ全体のバランスが崩れてしまうこともあります。

失敗を防ぐカギは「実質利回り」シミュレーション

2件目こそ「収益の見込み」より「手元に残るお金」を正しく把握することが重要です。
そのために活用したいのが、実質利回りによるシミュレーションです。
表面利回りだけで判断すると、想定外の出費でキャッシュフローがマイナスになることもあります。
実質利回りは、家賃収入から経費やリスクを差し引いた“実際の利益率”を表す指標です。

【実質利回りの計算式】
（年間家賃収入－年間支出）÷ 物件購入価格 × 100
※年間支出には管理費・修繕積立金・固定資産税・空室損・保険料などを含む

たとえば、表面利回りが8％でも、支出を差し引くと実質は3～4％程度になるケースもあります。
特に2件目では、物件ごとの収支だけでなく「合算した年間収支」を試算し、生活費や本業の収入に与える影響まで見ておくことが欠かせません。

2件目のワンルーム購入における3つの判断ポイント

買い増しを「今すぐすべきか？」の答えは、以下3つの視点で見直すことで見えてきます。

収支が赤字になっても耐えられるか？

一時的な空室や修繕によって、数ヶ月間収入がゼロになることは想定しておくべきです。
そんな時でも、ローン返済や生活費が滞らないよう、あらかじめ生活費や物件運営費を確保しておく必要があります。余裕のない資金繰りで買い増すと、わずかなトラブルで資金がショートする危険性があります。

1件目との「偏り」がないか？

同じエリア、似たような築年数・家賃帯の物件を保有すると、地域の景気や賃貸需要の変動によって同時に空室が発生するリスクが高まります。
「分散投資」として2件目を検討するのであれば、立地や物件のターゲット層を意識的にずらすことが大切です。

将来的な売却戦略も見えているか？

いつまで保有するのか、どのタイミングで売却するのかといった出口戦略が曖昧なまま物件数を増やすと、いざという時に判断が難しくなります。
特に築年数が経過することで資産価値が下がり、売却に苦労するケースもあるため、購入前から中長期のプランを明確にしておくことが重要です。

一棟ものへの“切り替え”はアリ？｜ワンルームとの決定的な違い

拡大を本気で狙うなら、一棟ものは有力どころか“最短ルート”です。
ワンルームの戸数追加は収益・稼働・コストに対する打ち手が限定的ですが、一棟はNOI（純収益）を自分の意思で底上げできる余地が大きいのが最大の魅力。共用部の改善、賃料テーブルの最適化、原状回復の規格化、広告費や清掃・点検のスケールメリットなど、収益とコストの両面に“テコ”を効かせられます。戸数が増えることで空室リスクが平準化し、運営の安定度が上がるのもメリット。さらに、事業性融資の選択肢が広がり、「資金調達の天井」を超えられる可能性も高まります。

もちろん大規模修繕や法定点検などの意思決定は増えますが、事前のCAPEX計画とPM体制づくりで十分にコントロール可能。むしろ運営を設計できる分、長期の資産価値とキャッシュフローの両立がしやすいのが一棟の強みです。“買って終わり”ではなく“運営で価値を作る”——それができる方にとって、一棟へのスイッチはリターンと裁量を同時に手に入れる合理的な選択と言えるため、一棟ものも買い増しを検討する段階で選択肢の一つに入れてみて良いでしょう。

まとめ

2件目のワンルーム購入は、「資産を増やす」というより「資産を守る」視点で進めるべき段階です。
拡大することで収入が増える一方、リスクや責任も大きくなります。
表面利回りに惑わされず、実質利回りをもとに冷静なシミュレーションを行い、購入後の生活や運用にも無理がないかを見極めましょう。
「今、本当に買い増すべきか？」と問い直すことが、将来の安定した不動産投資の土台をつくる第一歩になります。

不安がある場合は、不動産の専門家に相談しながら、堅実な判断を積み重ねていくことを勧めます。OWNER’S WINでは「プロに相談する」から、不動産のプロフェッショナルに無料相談できる窓口があるので、不安がある場合はぜひ活用してみてください！

プロに相談する

最近の投稿もチェック！！

まだ会員登録されていない方は「会員登録する」のボタンからご登録ください！登録するこで最新投稿などの会員限定情報をチェックすることができます！

会員登録する

一覧へ戻る