相続発生時の賃貸物件はどうなる？知っておくべき手続きと3つの選択肢2025.09.17

「親が所有している賃貸アパートを相続することになったらどうすればいいの？」と、不安を感じる方は多いのではないでしょうか。賃貸物件は金額が大きく、入居者対応や税金の問題も絡むため、自宅や預貯金のみの相続とは違った悩みが生じやすいです。

本記事では、賃貸物件を相続する際に知っておきたい全体像を整理します。相続の手続きから選択肢の比較、注意すべきリスクまでをわかりやすく解説し、最後に専門家に相談する重要性をお伝えします。今のうちに知識を持っておくことで、いざというときに落ち着いて対応できるはずです。

賃貸物件を相続したときの基本的な流れ

賃貸物件の相続は、入居者との契約や賃料収入が関わるため、手続きが複雑になりやすいのが特徴です。ここでは、賃貸物件を相続した際の流れを3つのステップに分けて解説します。それぞれの段階を押さえることで、スムーズに相続を進められるでしょう。

死亡後すぐに必要な手続き

被相続人が亡くなると、まずは戸籍謄本や除籍謄本などを収集し、相続人を確定させることが必要です。また、遺言書がある場合は家庭裁判所での検認手続きも必要になる場合があります。

さらに賃貸物件特有の注意点として、オーナーが亡くなったからといって入居者との賃貸借契約が消滅するわけではありません。契約は相続人にそのまま引き継がれるため、家賃の支払いは継続されます。相続人の確定が遅れると家賃の振込先や契約関係で混乱を招く恐れがあるため、早期の対応が重要です。

遺産分割協議と相続登記の流れ

相続人が確定したら、次は遺産分割協議を行い、誰が賃貸物件を引き継ぐのかを決めます。協議がまとまったら遺産分割協議書を作成し、法務局に提出して相続登記を行います。これにより正式に所有権が移転し、相続人が新たなオーナーとして法的に認められます。

共有名義で登記するケースもありますが、将来的なトラブルの温床になりやすい点に注意しましょう。例えば兄弟3人で共有登記した場合、修繕や売却を行うには全員の合意が必要となり、意見の食い違いで物件の活用が進まない事例も少なくありません。長期的な運用を見据えるなら、単独相続や持分調整を検討することが望ましいでしょう。

賃貸借契約の承継と入居者への通知

相続登記が完了すると、相続人は正式に賃貸物件のオーナーとなり、入居者との賃貸借契約を引き継ぎます。オーナーが変わっても契約は継続するため、家賃の受領や契約管理は新しい相続人が担うことになります。この際、管理会社を利用している場合は速やかに名義変更の手続きを依頼し、

家賃振込先や契約関係が滞らないよう整えることが大切です。

入居者に対しても、オーナーが相続により変わった旨を通知する必要があります。通知が遅れると「家賃の振込先が分からない」「修繕依頼の窓口が不明」といった混乱を招き、信頼関係を損なう原因になりかねませんので早めに対応しましょう。

賃貸物件相続で選べる3つの選択肢

賃貸物件を相続した場合、物件の状態や相続人の状況によって最適な選択肢は変わります。それぞれの選択の特徴を理解し、ライフプランや資金計画に合わせて検討することが大切です。ここでは3つの選択肢を比較していきます。

相続して賃貸経営を続ける

相続した賃貸物件をそのまま運営すれば、家賃収入を継続的に得られるのが最大のメリットと言えるでしょう。安定した収入源として老後資金や教育費の備えに活用できる一方で、修繕費や固定資産税、相続税といったコストが発生します。

また、築年数が経過した物件では大規模修繕が必要になったり、空室が増えると収入が想定より減少するリスクもあります。安定収入を得る選択肢である一方、負担の面も冷静に考慮することが求められます。

売却して現金化する

相続した物件を売却すれば、資産を現金化して相続人で分配しやすいのが大きなメリットです。まとまった資金を得られるため、相続税の納付や借入金の返済に充てやすく、納税資金を確保できる点も安心材料となります。

特に遠方に住んでいて管理が難しい場合や、相続人が複数いる場合に有効な選択肢といえます。兄弟姉妹で意見が分かれがちなケースでも、売却によって現金を分ければ公平感が得られ、トラブルを避けやすくなります。

相続放棄する

相続放棄とは、家庭裁判所に申し立てを行い、法的に相続権を放棄する手続きです。手続きは相続開始を知った日から3ヶ月以内に行う必要があり、この期間を過ぎると自動的に相続を承認したとみなされます。放棄すれば借金や管理負担から解放される一方で、プラスの財産も一切受け取れなくなる点には注意しましょう。

例えば、築が古く修繕費がかさむ賃貸アパートや多額の借金を抱えていたケースでは、相続放棄が有効な選択肢になります。専門家の助言を得ながら判断すれば、後々の後悔を防ぐことにつながるでしょう。

相続賃貸物件で注意すべき3つのポイント

賃貸物件を相続すると、収益が得られる一方で思わぬ負担やトラブルに直面することもあります。ここでは特に注意すべき3つのポイントを整理しました。これらを事前に理解しておくことで、将来のリスクを減らし、相続後の運用をスムーズに進めやすくなります。

相続税や譲渡所得税の負担

賃貸物件は土地や建物の評価額が高額になりやすく、その分、相続税の対象になりやすいです。特に都市部の物件では課税額が想定以上に膨らみ、納税資金を確保できずに慌てる例も少なくありません。

ただし、特例や特別控除などを活用すれば、税額が大きく軽減される可能性があります。制度の有無によって負担が大きく変わるため、専門家に相談しながら試算しておくことが欠かせません。

老朽化・空室リスク

築年数が古い物件を相続した場合、修繕やリフォームが必要となり、予想以上の費用がかかる可能性があります。外壁や配管の劣化、大規模修繕が迫っている場合など、収益より支出が多くなるケースも珍しくありません。

物件の老朽化や立地条件による需要の低下は避けられないため、相続時には必ず現状確認をし、将来的な収支を試算することが大切です。

相続人同士のトラブル

賃貸物件を複数の相続人で共有名義にすると、管理や売却に関して全員の合意が必要になります。小さな修繕や賃貸条件の変更でも意思決定に時間がかかり、スムーズな運営が難しくなることが多いのが実情です。

特に収益物件では、家賃収入の分配を巡って不満が生じやすく、関係悪化の火種になることもあります。共有相続は公平感がある反面、長期的にはトラブルにつながりやすいため、可能であれば単独名義や分割での相続を検討するのが安心です。

まとめ

賃貸物件を相続したときは、「そのまま賃貸経営を続ける」「売却して現金化する」「相続放棄する」という3つの選択肢があります。それぞれ収益の確保や納税資金の準備につながる一方で、税金負担・修繕費・共有トラブルといったリスクも伴います。状況に応じた判断をしなければ、思わぬ負担や家族間の対立を招く可能性もあるため注意が必要です。

こうしたリスクを避け、円満な相続を進めるためには専門家の相談が欠かせません。税理士は相続税や譲渡税の節税をサポートし、司法書士は相続登記を円滑に進め、不動産会社は査定や売却・管理を担います。専門家に相談することで、安心して相続を乗り越えることができるでしょう。

不安がある場合は、不動産の専門家に相談しながら、堅実な判断を積み重ねていくことを勧めます。OWNER’S WINでは「プロに相談する」から、不動産のプロフェッショナルに無料相談できる窓口があるので、不安がある場合はぜひ活用してみてください！

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