不動産投資の確定申告で見落としがちな経費とは？税務調査で指摘される3つのポイント2025.10.01

不動産投資の確定申告は、家賃収入の計上だけでなく「どの経費を計上できるか」が節税に直結します。しかし、意外と見落としやすい経費が多く、正しく処理していないと税務調査で指摘を受けるケースも少なくありません。

本記事では、不動産投資家がよく見落とす経費項目と、税務調査で注意されやすいポイントを解説します。

不動産投資で見落としがちな経費とは？

不動産投資の確定申告では、家賃収入にかかる税負担を抑えるために「経費計上」が欠かせません。ところが、多くの投資家が正しく経費を申告できていないケースが目立ちます。ここでは、不動産投資家がよく見落としがちな経費項目について見ていきましょう。

物件視察時の交通費

物件の内見や候補地の調査に出向く際の交通費は、業務に必要な支出として経費に含められます。電車やバスの運賃だけでなく、自家用車を利用した場合のガソリン代や高速道路の料金も対象です。購入前の視察はもちろん、所有物件の確認のための移動も経費に計上できます。
ただし、家族旅行など私用と兼ねた移動の場合は、私用と業務分を明確に区別することが重要です。

不動産関連書籍・セミナー費用

不動産投資に関する書籍や専門誌、セミナー受講料は「知識習得や情報収集に必要な費用」として経費に計上できます。特に市場動向や税務知識を得る目的での学習は、投資活動に直結する支出といえます。
一方で、自己啓発や趣味的な内容の書籍・セミナーは業務関連と認められにくいので注意が必要です。受講証明や領収書を必ず残し、「どのように投資活動に役立てたか」をメモしておくと、税務署に説明する際の根拠となります。

通信費・事務用品費の按分

不動産投資の業務では、スマートフォンやインターネットの利用が欠かせません。通信費や事務用品の購入費は経費として認められますが、プライベート利用分を含むため「按分処理」が必要です。
例えば月額通信費のうち3割を業務利用と判断した場合、その割合に応じて経費計上します。利用頻度や時間を数値化するなど、合理的な説明ができるように準備しておきましょう。

減価償却の適切な計算

建物や設備の購入費用は、取得時に一括で経費にできず「耐用年数に応じた減価償却」で分割して計上します。減価償却を正しく行うことで、投資の収支を適切に把握でき、節税にもつながります。
特に中古物件では、築年数や構造によって耐用年数が異なるため注意が必要です。木造住宅は22年、鉄筋コンクリート造は47年と大きく異なり、購入時の築年数に応じて残存耐用年数を算定します。
築古物件の場合は「簡便法」という計算方法を選択できます。これは法定耐用年数を全て経過した物件でも、「法定耐用年数×0.2（最低2年）」で新たな耐用年数を設定できる制度です。たとえば築30年の木造アパートの場合、22年×0.2＝4.4年となり、4年間かけて減価償却が可能です。この簡便法により、短期間で建物価格を全額経費化できるため、築古物件投資では大きな節税メリットが得られます。こうした基礎ルールを理解しておくことで、申告内容の正確性が高まります。

税務調査で指摘されやすい3つのポイント

不動産投資の確定申告では、経費を正しく計上しているつもりでも、税務署からチェックが入ることがあります。ここでは、不動産投資家が注意すべき3つのポイントを解説します。

家事関連費の按分根拠不足

スマホやインターネットの通信費、自宅の一部を事務スペースとして利用している場合の光熱費などは、業務と私生活が混在しやすい項目です。按分割合の根拠が不明確だと「家事関連費」として否認されるリスクがあります。
按分の根拠を説明するには、利用時間の割合や業務に充てたスペースの面積など、客観的なデータが有効です。数字で示すことで合理性を持たせられるため、普段から記録しておくと安心です。

領収書・根拠資料の不備

経費の裏付けとなる領収書や請求書が不足していると、税務調査で経費計上が認められないことがあります。電子データでの保存も可能ですが、記載内容が不明確な場合は経費性を証明しにくいため注意が必要です。
交通費のICカード利用や電子決済の場合も、利用明細を保存し目的を記録しておきましょう。また、単なる支出ではなく、投資活動とどう結びついているかを説明できるようにしておくことも重要です。

減価償却計算のミス

建物や設備の減価償却は、耐用年数や取得価額を基に計算しますが、この処理を誤ると税務調査で指摘されやすい項目です。特に中古物件の場合、築年数や用途によって耐用年数の判定が複雑になり、誤差が生じやすい傾向があります。結果として、経費を過大に計上してしまうと、修正申告と追加納税を求められるリスクがあります。
また、リフォーム費用が「修繕費」か「資本的支出」かを誤って処理するケースも多いです。修繕費なら全額を一括で経費にできますが、資本的支出は減価償却が必要です。判断基準を理解し、必要であれば税理士に確認することが、リスク回避の近道となります。

適切な経費処理を行うための3つのコツ

不動産投資の経費処理は、単に「領収書を集める」だけでは不十分です。税務署に合理的に説明できる形で記録を残し、根拠を明確にしておくことが求められます。これを怠ると、調査で否認されて思わぬ追加課税につながりかねません。
ここでは、経費を正しく申告し、無用なトラブルを避けるために押さえておきたい3つの実践ポイントを紹介します。日々の習慣づけと意識の持ち方次第で、節税効果と安心感を両立させることができます。

日々の記録を残す習慣をつける

経費処理の基本は、支出の記録を残すことです。領収書や請求書をそのまま保管するだけでなく、いつ・どの物件に関連して使ったのかをメモしておくと、税務調査での説明が格段にスムーズになります。最近はクラウド会計ソフトやスマホアプリを活用すれば、レシートの撮影や仕訳の自動化も可能です。
後からまとめて処理すると記憶が曖昧になり、業務関連かどうか判断に迷うことがあります。日々の記録を習慣化することで、証拠としての信頼性も高まり、結果的に正確で安心な確定申告につながります。

按分の根拠を明確にする

通信費や自宅の光熱費など、業務と私生活が混在する支出は「按分処理」が必要です。ただし、根拠が不明確だと「家事関連費」とみなされ、経費として認められない可能性があります。使用時間や面積比率といった具体的な基準を設けることが大切です。
例えば「1日の利用時間のうち3割は業務」といった形で合理的に算定すれば、調査時にも説得力を持たせられます。按分の根拠を数字で示せるようにしておくことで、経費計上が否認されるリスクを大幅に減らせます。

税理士に相談する

不動産投資の税務は、減価償却や資本的支出の判定など専門性の高い判断が求められます。自力で処理できる範囲もありますが、金額が大きくなるほど判断ミスのリスクは増します。税理士に相談することで、最新の税制改正に基づいた適切な処理が可能となり、節税効果も最大化できます。
さらに、税理士に依頼していれば税務調査が入った際も安心です。日々の記帳方法や書類整理についてアドバイスを受けられるため、普段から正しい体制を整えることができるでしょう。

まとめ

不動産投資の確定申告では、交通費や書籍代、通信費の按分、減価償却の処理など、見落としがちな経費が数多く存在します。こうした経費を正しく計上することで税負担を軽減できますが、処理を誤ると税務調査で指摘される可能性が高まります。特に家事関連費の按分や領収書不足、減価償却のミスは、投資家にとって大きなリスクとなりやすいポイントです。
節税を実現しつつ、安心して投資を続けるためには「日々の記録」「根拠の明確化」「専門家への相談」が欠かせません。税理士に相談すれば、最新の税制に対応したアドバイスを受けられ、税務調査にも備えられます。確定申告を単なる義務として終わらせず、投資の成果を守る仕組みづくりに活用していきましょう。

不安がある場合は、不動産の専門家に相談しながら、堅実な判断を積み重ねていくことを勧めます。OWNER’S WINでは「プロに相談する」から、不動産のプロフェッショナルに無料相談できる窓口があるので、不安がある場合はぜひ活用してみてください！

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