契約前に見抜けなかったで大損失…中古物件購入で後悔する人の5つの見落としと現地調査の鉄則2025.12.03

中古物件は、「価格が手頃」「実際の状態を見て判断できる」といった理由から、近年ますます人気を集めています。
しかしその一方で、購入後に想定外の修繕が発生し、収支が大きく崩れてしまうケースも増えているのが実情です。

「安いと思って飛びついたら、修繕費で完全に赤字になった」

このように後悔するケースの多くは、契約前に適切な調査をしていれば防げたものばかりです。

本記事では、中古物件購入で後悔が生まれやすい「5つの見落とし要因」と、失敗を回避するための「現地調査の鉄則」を具体的に解説します。
これから中古物件の購入を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

中古物件の購入で後悔する人が増えている背景

中古物件は新築に比べて価格を抑えやすく、利回りも確保しやすいため、投資用として選ばれるケースが増えています。

しかしその一方で、「想定外の修繕費」「調査不足によるトラブル」「融資が通らないリスク」など、購入後に後悔する人も少なくありません。

特に近年は、築古物件の流通が増え、建物の老朽化や管理不足が進んでいるケースも多く見られます。

一見、表面利回りが良く見える物件でも、維持費や修繕費が重くのしかかり、収支が悪化する状況が起きやすくなっています。

また、インターネットの普及によって物件情報をすぐに比較できるようになったことで、価格の安さだけに注目し、十分な調査を行わずにスピード契約へと進むケースも増加傾向にあります。

現地調査や書類確認が不十分なまま契約してしまい、購入後に隠れた問題が一気に表面化して失敗につながるケースも決して珍しくありません。

中古物件はメリットも多い一方で、「事前の見極め」が成功と失敗を大きく分ける要因となるでしょう。

中古物件の購入で後悔の原因になる5つの見落とし要因

中古物件は、実際の建物を目で確認して購入できる安心感がある一方で、契約前には見抜きにくい落とし穴も数多く存在します。

ここでは、中古物件でよくある5つの見落とし要因を取り上げ、注意すべきポイントを具体的に解説します。

見えない瑕疵（雨漏り・シロアリ・配管劣化）

中古物件で後悔しやすい代表的な落とし穴が、購入時には確認しにくい「見えない瑕疵」です。

屋根裏や床下にある雨漏り、木部の腐食、シロアリの被害、老朽化した給排水管などは、内見時には気づきにくく、あとから大規模な修繕が必要になることもあります。

特に配管の劣化は漏水リスクと直結しており、マンション・戸建てを問わず注意が必要です。

こうした瑕疵が引き渡し後に発覚すると、数十万～数百万円単位の追加出費になることも。

表面だけリフォームされた物件ほど、内部の劣化を見逃しやすく、見た目の綺麗さだけで判断してしまうのは危険です。

購入前には、床下点検やインスペクション（建物状況調査）を活用し、構造・配管・防水といった重要な部分の状態を必ずチェックしましょう。

境界未確定・越境物

土地付きの中古住宅で特に注意したいのが、「境界が未確定」または「越境物がある」ケースです。

ブロック塀や物置、雨樋、植木の枝などが隣地に越境していると、所有権や撤去の責任をめぐって隣人とトラブルになる可能性があります。

購入時は何も言われなくても、将来売却や建て替えの際に問題が顕在化することがあります。

境界トラブルは解決に時間と費用がかかり、心理的ストレスも大きくなりがちです。

特に未測量の土地や古い登記の場合、現況と登記情報にズレがあることも多く、境界標の有無や測量図の提示は必須確認項目です。

曖昧な説明のまま契約せず、必要に応じて土地家屋調査士や専門家に相談する姿勢が重要です。

違法建築・既存不適格

築年数の古い物件では、法的なリスクとして「違法建築」や「既存不適格建築物」が含まれていることがあります。

違法建築とは、建築確認を受けずに増築したり、建ぺい率や容積率をオーバーして建てられた建物のこと。
既存不適格は、建築当時は合法だったものの、現在の法改正により基準を満たさなくなった状態を指します。

これらの物件は、金融機関からの融資が通らなかったり、建て替えや増改築に制限がかかったりするなど、将来的な資産価値にも大きな影響を与えます。

特に「検査済証」がないケースでは、再建築や登記変更に支障をきたすこともあります。

契約前には、建築確認済証・検査済証・法規制の適合状況を必ず確認し、仲介業者任せにせず自分でも調べる姿勢が求められます。

近隣トラブル・過去の事故歴

物件そのものに問題がなくても、購入後に「近隣住民とのトラブル」や「過去の事故歴」が原因で後悔するケースも少なくありません。

たとえば、反社会的勢力の拠点が近くにある、ゴミ出しルールが守られていない、騒音やペットの問題が絶えないなど、住環境の質が低いエリアでは、空室リスクや退去率の上昇を招く可能性があります。

また、自殺や事件などがあった「事故物件」であっても、一定期間を過ぎれば売主に告知義務がない場合もあります。

こうした情報はレインズやポータルサイトでは分からないため、現地に複数回足を運び、時間帯を変えて環境をチェックする、近隣住民に聞き取りする、事故物件情報サイトで調査するといった自衛策が不可欠です。

修繕履歴不明・建物の劣化

築古物件でよくある後悔の一つが、「修繕履歴が分からないまま購入してしまい、引き渡し後すぐにトラブルが起きる」ケースです。

屋根・外壁・防水・給湯器・給排水管など、定期的な修繕が行われていないと、想定外のタイミングで大規模な出費が必要になる可能性があります。

特に分譲マンションの場合、修繕積立金が不足していたり、大規模修繕工事の直前に売り出されたりしていることも。

共用部の劣化状況、長期修繕計画の内容、過去の実施履歴などを確認し、「いま買うべきタイミングかどうか」を見極めることが重要です。

戸建て物件であっても、固定資産税評価証明書や建物図面をもとに、築年数と修繕状況のバランスを丁寧にチェックしましょう。

物件エリア特有のコストにも注意

物件価格や利回りばかりに目が行きがちですが、実際の運用では「地域特有のコスト」が思わぬ負担となることがあります。
とくに地方物件や気候・地形に特徴のあるエリアでは、購入前には想定しにくいランニングコストがかかることも。

以下に代表的な例をまとめましたので、購入検討中の物件が該当しないか、あらかじめ確認しておきましょう。

豪雪地域での除雪費・融雪設備の維持費	北海道や東北などでは、個人で除雪を手配する必要があるエリアもあります。
海沿いエリアの塩害による修繕費	金属部分の腐食が早く、エアコン室外機・給湯器の交換サイクルが短くなる傾向があります。
山間部の斜面地における土砂対策・擁壁維持コスト	擁壁の補修や排水対策の費用がかかる可能性があります。
都市部特有の騒音・振動対策の必要性	幹線道路沿いや鉄道沿線では、防音サッシなどの設置が求められることがあります。
過疎地域での維持管理費・交通費の増加	清掃や除草などを管理会社に任せる必要があり、意外と手間もコストもかかります。

このように、物件所在地によって追加の費用や手間が発生するケースは少なくありません。

「利回りが高いから」「土地が安いから」と安易に飛びつかず、そのエリア特有の維持費や生活環境まで視野に入れて検討することが、後悔しない中古物件購入のカギとなります。

物件購入後の後悔をなくすための「現地調査の鉄則」10項目

中古物件は、契約前に現地を訪れてチェックすることで、あとから発覚するトラブルや高額な修繕費を回避できます。

特に、図面や写真ではわからない「現地ならではの情報」は、実際の運用に直結する重要な判断材料です。

以下に、契約前に確認しておきたい「現地調査の鉄則10項目」をまとめました。

一つでも見落とすと、後悔や想定外のコストにつながるリスクがあるため、丁寧に確認しておきましょう。

1. 外壁・屋根の劣化状況
2. 床の傾き・建具の状態
3. 給排水設備の状態
4. 雨樋・バルコニーの排水状況
5. 周辺環境
6. 電気・ガス設備の老朽化
7. 境界標・越境の有無
8. 過去の浸水履歴・ハザードマップ
9. 近隣住民からの聞き取り
10.管理会社・管理組合の運営状況（マンション）

現地調査は、図面や写真では見えない「リアルな物件の姿」を知る唯一の手段です。

購入を急ぐ前に、上記10項目をしっかり確認しておくことで、大きな後悔を未然に防ぐことができます。

まとめ

中古物件は価格の手頃さや利回りの面で魅力があり、住み替えや投資の選択肢として注目されています。ただ、契約前に見えないリスクも多く、思わぬ落とし穴にはまって後悔する人が後を絶ちません。

「安さに惹かれて購入したけれど、修繕費で赤字になってしまった」
「境界のトラブルで売ることも建て直すこともできなかった」

そんな失敗の多くは、事前の調査や確認が足りなかったことが原因です。

今回ご紹介した「5つの見落とし」と「現地で確認すべき10項目」は、大きなトラブルを防ぐための基本です。

勢いで契約を進めるのではなく、一つひとつ丁寧に確認しながら、後悔ない物件選びを進めていきましょう。

不安がある場合は、不動産の専門家に相談しながら、堅実な判断を積み重ねていくことを勧めます。OWNER’S WINでは「プロに相談する」から、不動産のプロフェッショナルに無料相談できる窓口があるので、不安がある場合はぜひ活用してみてください！

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