ワンルーム投資から一棟アパート経営へ―ステップアップで失敗しないための融資戦略と3つのポイント2025.11.19

「ワンルーム投資はそろそろ限界かもしれない」そのように感じ始めた方に注目されているのが、一棟アパート経営へのステップアップです。

レバレッジ効果や管理効率の面で優れる一棟物件ですが、ワンルームの感覚で始めてしまうと、思わぬ落とし穴にはまることも。

本記事では、ワンルーム投資との構造的な違いや、一棟経営で押さえるべき融資条件、失敗を避ける3つのポイントまでを詳しく解説します。「次の一手」を慎重に進めたい投資家の方は、ぜひ参考にしてください。

ワンルーム投資から一棟アパート経営へのステップアップが注目されている背景

ワンルームマンションを複数所有する投資スタイルは、手軽に始められることから人気がありますが、近年は物件価格の高騰と利回りの低下により、収益性の面で頭打ちになりつつあります。

分散投資ができるという利点はあるものの、戸数を増やしても想定ほどキャッシュが残らないケースも少なくありません。

一方で、金融機関からの融資を活用して一棟アパートを取得するスタイルは、レバレッジ効果を活かしやすく、効率的な資産形成が可能です。このような背景から、ワンルーム投資からの次のステップとして、一棟アパート経営への注目が高まっています。

ワンルーム投資に依存する3つのリスク

一室から始められる手軽さが魅力のワンルーム投資ですが、複数戸を所有してもなお、あらゆるリスクがつきまといます。ここでは、ワンルーム投資にありがちな3つのリスクについて解説します。

空室リスクのダメージが大きい

ワンルーム投資では、所有している一室が空室になると家賃収入がゼロになります。複数所有していても、一部屋ごとの影響が大きく、収益の安定性に欠けます。特に地方エリアでは、一度空室になると次の入居まで数ヶ月かかることも珍しくありません。

加えて、1部屋ごとの空室対策（広告出稿、設備の入れ替え、賃料設定の調整など）が必要となるため、物件数が増えるほど管理の煩雑さも増していきます。そのため、分散投資が裏目に出るケースも少なくないのです。

管理コスト・手間が物件ごとにかかる

複数のワンルームを異なる立地に所有している場合、それぞれに管理委託料や原状回復費用、点検対応などのコストがかかります。管理会社とのやり取りやトラブル対応も物件ごとに必要になるため、手間が分散されず積み上がる感覚です。

その他、修繕積立金や管理費といった費用も区分所有者として負担することになります。修繕積立金は経年とともに値上がりするケースが多く、一見すると少額でも、積み重なると収支に与える影響は無視できません。

また大規模修繕時には一時金を求められることもあります。効率的な運営が難しい点は、ワンルーム投資の隠れた弱点です。

キャッシュフローが残らないケースが多い

ワンルーム投資は初期費用が比較的少なく始められますが、月々のローン返済、管理費、修繕積立金、空室期間中の負担などを差し引くと、手元に残るキャッシュがごくわずかということも珍しくありません。
特に築年数が経過した物件では、修繕費の負担や家賃の下落も重なり、実質利回りが大幅に下がる傾向にあります。

単純な表面利回りだけで判断して購入した結果、想定した利益が得られないという失敗例も多いのが現実です。

一棟アパート経営にステップアップする3つのメリット

ワンルーム投資に比べてハードルが高そうに見える一棟アパート経営ですが、実は収益性や管理効率の面で多くのメリットがあります。ここでは、一棟化によって得られる主な3つの利点を紹介します。

物件の管理を一元化できる

一棟アパートは、建物全体をまとめて管理できる点が大きな魅力です。ワンルームを複数所有する場合、物件ごとに管理会社とやり取りする必要がありますが、一棟物件であれば1社に一括で委託することが可能です。

また、共用部の清掃やメンテナンス、修繕計画なども自分の裁量で調整できるため、運営効率が格段に上がります。

長期的に見て、時間的・精神的な負担を軽減しやすい点も、オーナーにとっては大きなメリットです。

空室リスクが分散される

ワンルーム投資では1部屋空くだけで収入がゼロになりますが、一棟アパートであれば複数の入居者がいるため、1～2部屋の空室が出ても致命的なダメージにはなりません。

結果として、安定した収益を得やすくなります。

さらに、賃料設定や入居条件に柔軟性を持たせられる点も強みです。例えば、一部屋は女性向けの内装、もう一部屋は最低限のリフォームで家賃を低く設定するなどといった調整も可能で、需要の変化に応じた戦略が立てやすくなります。

運営次第で収入が増える

一棟アパートは、オーナー自身の工夫や改善次第で家賃収入を底上げできる余地があります。

たとえば、共用部に防犯カメラや宅配ボックスを設置したり、外壁を塗り替えることで建物の印象を良くしたりすることで、入居率アップにつながることもあります。また、空室が発生した際にリフォームやリノベーションで付加価値をつけることで、賃料を上げて募集することも可能です。

こうした「経営的視点」が持てるのは、一棟アパートならではの醍醐味といえるでしょう。

一棟アパート経営における融資条件の違い

ワンルーム投資と比べて、一棟アパート経営では金融機関からの融資条件が大きく変わります。

特に「属性評価」と「自己資金・担保評価」の考え方を理解しておかないと、希望通りの融資が受けられない可能性があります。

一棟アパートでは、年収や勤続年数といった属性評価に加え、不動産経営の実績や保有資産も審査対象になります。また自己資金は物件価格の2～3割を求められることが一般的ですが、物件の収益性や築年数により1～4割と幅があります。

担保評価は「積算評価（土地・建物の再調達価格）」と「収益還元評価（物件が生み出すキャッシュフロー）」の両面から判断され、金融機関によって重視する点が異なります。

その他、収支計画書の精度や、金融機関との関係構築も成否を分ける要素になります。

一棟アパート経営で失敗を避ける3つのポイント

一棟アパート経営は収益性の高い手法ですが、成功の裏には綿密な準備と判断力が求められます。

特に初めて挑戦する場合は、「いきなり大きく始めない」「数字で見る」「将来を読む」の3点が鍵になります。以下で詳しく解説していきます。

最初の一棟は「4～8戸」が現実的

初めての一棟アパート経営では、10戸以上の大型物件よりも、4～8戸程度の小規模アパートが扱いやすく現実的です。
戸数が少ない分、初期投資や修繕費も抑えられ、管理の負担も軽減されます。

また、金融機関からの融資も通りやすく、リスクを抑えて始めやすい点がメリットです。

まずは「無理なく回せる規模」で経験を積み、その後のステップアップを見据えるのが賢明な戦略と言えるでしょう。

購入前は念入りにシミュレーションする

物件選びの前に、家賃収入・空室率・ローン返済・管理費・修繕費などを細かくシミュレーションすることが重要です。
表面利回りだけで判断すると、実際には手残りがほとんどないケースも多くあります。

特に修繕費や税金、広告費など見落としがちなコストを想定に含めることで、より現実的な収支計画が立てられます。購入前に数字を冷静に検証することが、失敗リスクを大幅に下げる第一歩です。

長期的な目線で立地を選定する

アパート経営は数年単位の短期戦ではなく、10年・20年先を見据える長期戦です。そのため、購入時の利回りだけでなく、将来的な人口動態や再開発計画、周辺施設の充実度などを踏まえた立地選びが重要です。

たとえば、今は少し賃料が低くても、今後大学や大型施設の誘致予定があるエリアであれば、将来的な家賃上昇や需要増加も見込めます。

資産価値が下がりにくい立地こそ、安定経営のカギを握る要素です。

まとめ

ワンルーム投資は手軽に始められる反面、収益性や管理効率に限界がある投資手法です。物件価格の上昇や利回りの低下により、複数戸を持ってもキャッシュフローが思うように残らないといった悩みを抱える投資家も少なくありません。

その一方で、一棟アパート経営は管理の一元化や空室リスクの分散、運営による収益改善といった強みがあります。ただし、ワンルームの延長線で考えてしまうと、規模感や立地選び、融資戦略でつまずく恐れがあります。

次の一手として一棟経営を検討する際は、堅実に準備し、小さく始めて大きく育てる意識が成功への近道です。

不安がある場合は、不動産の専門家に相談しながら、堅実な判断を積み重ねていくことを勧めます。OWNER’S WINでは「プロに相談する」から、不動産のプロフェッショナルに無料相談できる窓口があるので、不安がある場合はぜひ活用してみてください！

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