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不動産投資、最初の1棟は何を買うべき？稼働率6～7割の物件を狙う理由とインカム＋キャピタル戦略2026.07.08

「不動産投資を始めたいけれど、最初の1棟に何を選べばいいのかわからない」「失敗したくないから、満室で安定している物件を買うべきだろうか」——これから不動産投資を始める方にとって、最初の物件選びは最も大きな悩みのひとつです。

多くの初心者は「満室の物件なら家賃収入が安定していて安心」と考えがちです。しかし実は、満室物件こそ割高づかみのリスクが潜んでおり、ベテラン投資家の中には、あえて空室のある物件を狙う人も少なくありません。鍵になるのが「稼働率6〜7割」という、満室でも低稼働でもない“中間ゾーン”の物件です。

本記事では、なぜ稼働率6〜7割の物件が狙い目なのか、そしてインカム（家賃収入）とキャピタル（売却益）の両方を取りにいく戦略について、わかりやすく解説します。

目次

なぜ「満室物件」が必ずしもベストではないのか

最初の1棟として「満室物件」を選ぶことには、一見すると安心感があります。しかし、買う側の立場で冷静に見ると、満室物件には見落とされがちなデメリットがあります。

売り手が強気になり、割高になりやすい

満室の物件は「収益が安定している」という実績があるため、売り手が強気の価格をつけてきます。買い手から見れば「家賃収入が確実に入る」安心料を上乗せして払うことになり、結果として割高な価格で購入してしまう確率が高くなります。

投資は「いくらで買えるか」が利回りを大きく左右します。安定の代償として高値づかみをしてしまえば、購入後の利回りはその分低下してしまいます。

部屋の中を確認できず、修繕費用が読めない

満室物件のもうひとつの弱点が、室内の状態を確認できないことです。すべての部屋に入居者がいるため、内装の傷み具合や設備の劣化を購入前にチェックできません。

つまり、入居者が退去したときにどれだけの修繕費用がかかるのかをイメージしにくいのです。購入後しばらくして退去が発生し、想定外の修繕コストが一気にのしかかって収支計画が崩れる——これは満室物件を買ったときに起こりがちなリスクです。

逆に「稼働率が低すぎる物件」のリスク

では、空室が多い物件のほうが安く買えてお得なのでしょうか。これも単純にそうとは言い切れません。

たとえば10部屋中3部屋しか埋まっていないような稼働率3割程度の物件は、確かに安く購入できます。しかしその反面、購入後に十分な家賃収入（インカム）を確保できるようになるまでのリスクが高くなります。

空室を埋めきれなければ、ローン返済に対して家賃収入が不足する状態が続いてしまう可能性があります。「安く買えた」としても、満室にできる見込みが立たなければ、それは安さに見合わないリスクを抱え込むことになりかねません。空室の多さは「割安」と「埋められないリスク」の両面を持っているのです。

狙うべきは「稼働率6〜7割」のゾーン

ここで提案したいのが、稼働率6〜7割の物件を狙うという戦略です。この「中間ゾーン」には、満室物件にも低稼働物件にもないメリットがあります。

稼働率別の特徴を整理すると

稼働率購入価格リスクポイント
3割程度（低すぎる）安く買える高い満室までの道のりが長く、インカムリスク大
6〜7割（狙い目）多少の割安で買いやすい小さい伸びしろがあり、満室を目指しやすい
満室（10割）高くなりがち低いが伸びしろなし売り手が強気、修繕費が読めない

6〜7割の物件が「ちょうど良い」理由

稼働率6〜7割の物件は、「頑張ってきたが、まだ伸びしろがある」状態です。満室ではないため売り手も強気な価格では出しておらず、多少の割安で購入できる可能性が高くなります。それでいて、空室が3割程度しかないため、満室化のハードルも低く、リスクを抑えて満室を目指せます。

「安く買えるが埋めにくい低稼働物件」と「高いが伸びしろのない満室物件」のちょうど中間にある、バランスのとれたゾーンといえます。

「部屋を見られる」という大きな利点

さらに、空室があるからこそ、購入前に室内を確認でき、修繕費用のイメージがつきます。満室物件では確認できなかった内装や設備の状態を自分の目でチェックできるため、購入後の修繕コストを織り込んだうえで判断できます。この「見積もりの精度が上がる」という点も、空室があることのメリットなのです。

インカムを取りつつキャピタルを狙う戦略の流れ

6〜7割の物件を狙うことには、単に「安く買える」以上の戦略的な意味があります。それは、インカムとキャピタルの両方を取りにいけるという点です。具体的な流れは以下の通りです。

  1. 割安仕入れ：稼働率6〜7割の物件を、売り手が強気でないうちに多少の割安で購入する
  2. 空室を埋めて満室化：空室を確認して必要な修繕・原状回復を行い、入居募集をかけて稼働率を上げる
  3. インカムを確保：満室に近づくほど家賃収入（インカム）が安定する
  4. キャピタルを狙う：稼働率を上げて物件の収益力を高め、物件価値（売却価格）も上がる。満室になれば、今度は自分が売り手として強気の価格で売り出せる

つまり、「割安で仕入れる → 満室化してインカムを取る → 不動産価値を高めてキャピタルを狙う」という、ひとつの物件でインカムとキャピタルの両取りを目指す戦略です。最初に割高な満室物件を買ってしまうと、この“伸びしろ”の部分を売り手に先取りされてしまう、という見方もできます。

家賃を上げにくい物件は「満室にできるポテンシャル」で見る

家賃そのものを上げることが難しい物件の場合は、「満室にできるポテンシャルがあるか」で判断します。現在の稼働率が低くても、立地や需要から満室を目指せる見込みがあるなら、それは「伸びしろ」として評価できます。

最初の1棟を選ぶときの補足ポイント

稼働率の考え方に加えて、最初の1棟を選ぶ際に押さえておきたい視点も紹介します。

ワンルームより戸建てから始める選択肢も

最初の1棟として、ワンルームより戸建てを選ぶ考え方もあります。戸建ては土地が残るため、最悪の場合でも土地売却でリカバリーが期待でき、出口を作りやすいというメリットがあります。一方、区分のワンルームは管理組合の修繕積立金などのランニングコストがかかる点に注意が必要です。どちらが正解という話ではなく、自分の資金力や出口戦略に合わせて選ぶことが大切です。

「撤退ライン」を決めておく

どんな戦略をとるにしても、購入前に「撤退ライン」を決めておくことが重要です。退去時の修繕費用を織り込んだうえで購入金額の上限を決め、物件の地元の不動産会社に「いま募集したら家賃はいくらになるか」を確認しておくと、購入後のギャップを防げます。「いくらまでなら買うか」をあらかじめ決めておくことが、冷静な判断につながります。

まとめ

不動産投資の最初の1棟は、「満室だから安心」とは限りません。むしろ、稼働率6〜7割の「伸びしろのある物件」を狙うことで、割安で仕入れ、部屋を確認して修繕費を読み、満室化してインカムとキャピタルの両方を狙うことができます。

ポイントを整理すると以下の通りです。

  • 満室物件：売り手が強気で割高になりやすく、室内を確認できないため修繕費が読めない
  • 低稼働すぎる物件：安く買えるが、満室化できなければインカムリスクが大きい
  • 稼働率6〜7割：多少の割安で買え、伸びしろがあり、リスクを抑えて満室を目指せる狙い目ゾーン

最初の一棟でこそ、「買った後にどう価値を高められるか」を考えて選ぶことが、その後の投資を大きく左右します。安さや安定感だけで判断せず、伸びしろと出口まで見据えて選びましょう。

OWNER’S WINでは、「プロに相談する」という不動産のプロフェッショナルに相談できる窓口がありますので、最初の物件選びや投資戦略についてご相談されたいことがあれば、お気軽にページの下部にある「プロに相談する」をご活用ください！

参考・引用元

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