【実例あり】管理会社を変えたら空室が埋まった！変更すべき5つのサインと失敗しない乗り換え手順2026.06.10

「空室がなかなか埋まらない」「担当者からの連絡が遅い」「修繕費の見積もりが毎回高すぎる」

——こうした悩みを抱えながらも、「管理会社を変えることができる」という事実を知らずにいる不動産オーナーは少なくありません。

実は、管理委託契約は必要な手続きを踏めば途中でも変更が可能です。

「最初に選んだ管理会社とずっと付き合い続けなければならない」というのは誤解であり、収益改善の有効な手段として管理会社の変更（リプレイス）は不動産投資家の間でも一般的に行われています。

一方で、変更には適切な手順があり、タイミングや方法を間違えると入居者とのトラブル・引き継ぎ漏れ・保証の失効といった問題も生じます。

本記事では、管理会社を変えるべき5つのサインと、失敗しない乗り換えの全手順をわかりやすく解説します。

そもそも管理会社は何をしてくれるのか

管理会社を変更するかどうかを判断する前に、まず「管理会社が本来やるべき業務」を整理しておきましょう。これを知ることで、現在の管理会社のどこに問題があるのかが明確になります。

賃貸管理会社の主な業務

賃貸管理会社が担う業務は大きく以下の2つに分類されます。

入居者管理（ソフト面）

入居者の募集・広告出稿・内見対応
入居審査・賃貸借契約の締結・更新手続き
家賃の集金・滞納督促・保証会社への連絡
入居者からのクレーム・トラブル対応
退去手続き・原状回復の立ち会い・敷金精算

建物管理（ハード面）

共用部の清掃・照明管理
設備点検・不具合対応・修繕手配
定期巡回・建物状況の報告
大規模修繕の提案・業者手配

これだけ多岐にわたる業務を管理会社に任せているにもかかわらず、対応の質が低い・連絡が遅い・費用が不透明——そんな状況が続いているなら、変更を検討すべきサインです。

管理会社を変えるべき5つのサイン

管理会社の変更を検討すべきケースには、以下のような明確なサインがあります。

参照：管理会社変更の手順と注意点｜武蔵コーポレーション

① 空室が長期間続いているのに改善提案がない

管理会社の最大の役割は「入居者を見つけ、空室を埋めること」です。空室が3ヶ月以上続いているにもかかわらず、管理会社から「家賃の見直し提案」「広告戦略の変更提案」「設備改善のアドバイス」といった具体的なアクションが一切ない場合は、管理会社の仲介力・提案力の不足を疑うべきです。

特に1〜3月の繁忙期を過ぎても空室が埋まらない場合は深刻です。繁忙期には新生活に合わせた需要が集中するため、この時期に入居者が見つからない物件は、立地以外に管理・募集の問題がある可能性があります。

② 報告・連絡・相談が遅い、または少ない

オーナーへの定期的な状況報告（月次報告・入退去報告・修繕報告など）が遅い・少ない・あるいはほとんどないという場合、管理体制に問題があります。

入居者からのクレームや設備の不具合が発生したとき、管理会社が迅速に対応・報告してくれるかどうかは、入居者の満足度と退去率に直結します。「何かあったときに連絡が来ない」「問い合わせても返答が遅い」という状況が常態化しているなら、変更の検討理由になります。

③ 修繕対応が遅い・費用が不透明・相場より高い

設備の故障や不具合への対応が遅れると、入居者の不満が高まり退去につながります。また、修繕費用の見積もりが不透明で、相場より明らかに高い場合も注意が必要です。

管理会社の系列工事会社に割高で発注されているケースや、オーナーに無断で高額修繕を進めるケースも報告されています。修繕費の内訳の説明がなく、費用感が合わないと感じたら、見積もりの妥当性を確認する必要があります。

④ 管理手数料が相場より明らかに高い、または値上がりが続いている

賃貸管理の委託手数料の相場は家賃の5%程度が一般的で、委託内容によって3〜10%の幅があります。これを大幅に上回っている場合や、契約時と比べて値上げが続いている場合は、他社との比較検討をする余地があります。

参照：管理手数料の相場｜不動産売却マイスター

ただし「安ければいい」というわけではありません。管理手数料が安い会社は、その分カバーする業務範囲が狭く、追加費用が発生するケースもあります。「手数料の安さ」ではなく「コストパフォーマンス（手数料に見合った業務品質か）」で判断しましょう。

⑤ 担当者が頻繁に変わる・対応が属人的

担当者がすぐに変わると、物件の状況や入居者の情報が引き継がれず、対応の質が下がります。毎回「前任者から聞いていない」「改めて状況を教えてほしい」という対応が続くようであれば、会社としての組織的な管理体制が整っていない証拠です。

良い管理会社は担当者が変わっても情報が引き継がれ、一定品質のサービスが維持されます。逆に、特定の担当者への依存度が高い会社は、その担当者が退職した途端にサービスの質が落ちるリスクがあります。

管理会社を変更する4つの手順

管理会社の変更は、適切な手順を踏むことでスムーズに進められます。焦って進めると入居者に迷惑をかけたり、引き継ぎ漏れが発生したりするため、計画的に進めることが大切です（参考：賃貸管理会社変更の手順と注意点｜三井のリハウス）。

STEP1｜現在の契約内容・解約条件を確認する

まず管理委託契約書を引っ張り出し、解約に関する条項を確認しましょう。特に以下の2点が重要です。

解約予告期間：一般的には「解約の3ヶ月前までに書面で通知」が必要です。ただし管理会社によっては6ヶ月前の通知を求めるケースもあります。この予告期間を守らないと、違約金が発生することがあります。

違約金・特約の有無：中途解約に対して違約金規定が設けられているケースがあります。また、サブリース契約の場合は「賃貸借契約」として借地借家法が適用されるため、管理委託契約よりも解約が難しく、正当事由（建物老朽化・自己使用など）が求められます（参考：HOME4U 管理会社変更の仕方）。

STEP2｜新しい管理会社を選定・比較する

現在の管理会社の問題点を書き出し、「次の管理会社には何を求めるか」を明確にした上で複数社に問い合わせましょう。比較すべきポイントは以下の通りです。

管理手数料と委託業務の範囲
担当エリアでの管理実績・入居率
空室対策の具体的な方法（提携仲介会社数・広告出稿方法など）
担当者の対応力・報告体制
修繕対応の体制と費用感

「大手管理会社」と「地域密着型の管理会社」にはそれぞれ強みがあります。広域に物件を持つオーナーは大手が便利ですが、地域の賃貸需要をよく知る地元密着型の方が空室対策に強いケースもあります。

STEP3｜旧管理会社への解約通知と引き継ぎ

新管理会社が決まったら、旧管理会社に書面で解約通知を行います。口頭だけでなく、必ず書面（内容証明郵便が望ましい）で行い、通知日付を明確に残しておきましょう。

引き継ぎには可能な限りオーナー自身も立ち会い、以下の情報が適切に引き継がれているかを一つひとつ確認することが重要です。

入居者情報（氏名・連絡先・賃貸借契約書のコピー）
敷金・保証金の預かり額と精算状況
修繕履歴・過去のクレーム対応記録
鍵の本数と保管状況
設備の仕様・保証書・取扱説明書

「言った言わない」のトラブルを防ぐため、引き継ぎ内容はすべて書面で確認・署名を取ることをおすすめします。

STEP4｜入居者への通知と各種手続き

管理会社が変わったことを入居者に「管理会社変更通知書」として文書で通知します。この通知には、新管理会社の会社名・連絡先・家賃の振込先変更（口座番号）などを明記します。

また、以下の関連する各種手続きも漏れなく行いましょう。

賃貸保証会社の契約継続確認：旧管理会社が保証会社の代理店を兼ねている場合、管理会社変更に伴って保証契約が終了することがあります。新管理会社で継続できるか事前に確認が必要です。
火災保険の継続確認：同様に旧管理会社が保険代理店を兼ねている場合、切り替えが必要になるケースがあります。
金融機関への通知：融資を受けている金融機関に管理会社変更の報告が必要なケースがあります。事前に確認しましょう。

参照：GMO賃貸DX｜管理会社変更の注意点

管理会社変更で失敗しないための注意点

管理会社変更はメリットが大きい一方、タイミングや手続きを誤るとトラブルの原因になります。以下の注意点を事前に把握しておきましょう。

参照：賃貸管理会社変更の手順と注意点｜三井のリハウス

繁忙期（1〜3月・9〜10月）の変更は避ける

賃貸仲介の繁忙期は管理会社も非常に多忙なため、引き継ぎが不十分になるリスクが高まります。特に「新管理会社が引き継ぎと同時に入居者募集もしなければならない」という状況は、担当者の負担が大きくなりサービス品質が下がりやすい時期です。

繁忙期前（11〜12月）に手続きを完了させ、新管理会社が準備万端で繁忙期を迎えられるよう、逆算してスケジュールを組みましょう。

ハウスメーカー系管理会社の変更には要注意

ハウスメーカー系の管理会社（例：積水ハウスグループのシャーメゾン等）と契約している場合、変更によって建物保証が失効するケースがあります。施工会社系列の管理会社は「建物保証と管理契約がセット」になっているケースがあるため、変更前に必ず保証内容への影響を確認しましょう。

変更だけが解決策ではない

管理会社の変更は有効な手段の一つですが、「変えれば必ず良くなる」とは限りません。空室が続く原因が物件自体（立地・設備の老朽化・家賃設定のズレ）にある場合、管理会社を変えても根本的な解決にはなりません。

まず「なぜ今の状態が生じているのか」の原因を整理し、管理会社の変更で解決できる問題なのかを冷静に判断してから動きましょう。

まとめ

管理会社は、不動産オーナーにとって賃貸経営の成否を大きく左右する重要なパートナーです。最初に選んだ管理会社がベストとは限らず、時間の経過とともに状況が変わることも珍しくありません。

「空室の長期化」「報告・連絡の不足」「修繕費の不透明さ」「管理手数料の割高感」「担当者の頻繁な交代」——これらのサインが複数当てはまるなら、変更を真剣に検討する価値があります。

変更の手順をまとめると以下の通りです。

　１．現在の契約書を確認（解約予告期間・違約金の有無）
　２．新管理会社を複数社で比較・選定
　３．旧管理会社に書面で解約通知・引き継ぎ立ち会い
　４．入居者への変更通知と保証・保険の継続確認

この4ステップを丁寧に進めることで、トラブルなくスムーズな乗り換えが実現できます。管理会社を見直すことで空室率の改善・コスト削減・オーナーの精神的負担軽減につながるケースは多く、賃貸経営の収益改善における有効な一手です。

OWNER’S WINでは、「プロに相談する」という不動産のプロフェッショナルに相談できる窓口がありますので、管理会社についての悩みや賃貸経営の課題についてご相談されたいことがあれば、お気軽に「プロに相談する」をご活用ください！

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