空き家放置の3つのリスクと活用の注意点を解説！購入前の確認ポイントも紹介2025.07.16

少子高齢化や人口減少により、空き家問題が深刻化しています。放置された空き家は老朽化や防犯面でのリスクだけでなく、特定空き家に指定されることで固定資産税の増額など、経済的負担にも直結します。築古マンション・アパートを安く購入して再生しようとしても、空き家化リスクを見落とせば投資の失敗にもつながりかねません。

本記事では、空き家放置によるリスクや、購入前に確認すべきポイント、さらには空き家対策まで詳しく解説します。

空き家を放置することによる3つのリスク

空き家を放置すると、所有者にとって深刻なデメリットが生じます。

物理的な危険だけでなく、周辺住民への迷惑や経済的負担の増加など、多方面に影響を及ぼすため注意が必要です。ここでは、代表的な3つのリスクを紹介します。

老朽化・倒壊などの物理的リスク

空き家を長期間放置すると、建物の老朽化が進み倒壊の恐れが高まります。特に木造住宅では雨漏りやシロアリ被害が深刻化しやすく、周辺の住宅や通行人への被害リスクが生じます。いざ修繕しようとしても大規模な改修が必要になり、想定以上の負担となるケースが多いです。

また、劣化が進んだ建物は資産価値が下がり、売却の選択肢も狭まります。計画的に管理・メンテナンスを行わないと、大きな損失を被る可能性がある点に注意しましょう。

防犯・衛生面でのリスク

空き家は人の出入りがないため、防犯面でも非常に弱くなります。不法侵入や不審者のたまり場になるだけでなく、不法投棄やゴミの放置、害虫・害獣の繁殖といった衛生面での問題も発生しやすいです。

周辺住民にとっても治安や景観の悪化を招き、地域全体の資産価値に影響することがあります。防犯・衛生リスクを抑えるには、定期的に管理を行い、周囲に「管理されている物件」という印象を持たせることが大切です。

特定空き家に指定されるリスク

空き家の管理を怠り、危険性や景観の悪化を放置していると「特定空き家」に指定される恐れがあります。特定空き家に指定されると、固定資産税の住宅用地特例が外れ、課税額が数倍に増えるケースも少なくありません。

さらに行政から改善命令が出された場合は、修繕や解体の義務を負うこともあります。結果的に多額の支出が発生し、負の資産として残り続けるリスクが高まるのです。

空き家を購入して活用する際の注意点

空き家を購入し、賃貸や売却などで活用する手法が注目されています。しかし物件選びを誤ると、修繕費用をかけたとしても空室や買い手がつかないリスクがあります。ここでは空き家活用で押さえておきたいポイントを解説します。

需要のある立地・間取りかを見極める

最も重要なのは、需要のある立地かどうかの見極めです。交通の便や周辺環境、学校やスーパーなどの生活利便施設の有無を確認しましょう。

また、家族構成の変化や単身世帯の増加など地域の人口動態も把握し、入居者が求める間取り・設備かどうかも必ずチェックする必要があります。立地と間取りが地域のニーズに合わなければ、いくらリフォーム費用などを投資しても空室が続くリスクが高まるため注意が必要です。

築古物件の修繕・リノベ費用の試算

築古物件は一見安価ですが、実際に入居可能な状態にするためには多額のリノベーション費用がかかることもあります。構造部分の劣化や配管の老朽化など、目に見えない部分まで含めた修繕費用をあらかじめ試算しましょう。事前にインスペクション（建物診断）を行い、どの程度の修繕が必要か把握しておくことが投資の失敗を防ぐ鍵です。

地域の賃貸需要と競合物件の確認

地域の賃貸需要や周辺の競合物件についてもリサーチが欠かせません。供給過剰のエリアでは、家賃を下げないと入居者が決まらないケースもあります。賃料相場を調べ、自分の計画した家賃設定で収益化できるかどうか、シミュレーションを行うのが大切です。さらに築浅物件との競争も考慮し、設備や管理面で差別化できるポイントを検討しましょう。

空き家をチャンスに変える｜不動産投資家向け「活用事例5選」

少子高齢化や都市部への人口集中により、空き家の数は年々増加しています。一見すると「負の遺産」と思われがちな空き家ですが、目の付け所と運用手法次第で、収益源へと再生することも十分可能です。

特にすでに不動産投資に取り組んでいる方にとっては、これまでの経験やネットワークを活かして、低リスクで新たな収益源を確保するチャンスともいえます。ここでは、空き家の代表的な活用事例を5つに厳選し、それぞれの特徴や実例データ、実行時の注意点をわかりやすく解説します。

民泊として活用｜観光地×築古物件の好相性

京都では、築115年以上の町家を高級一棟貸し宿泊施設として再生する事例が複数あります。たとえば「ANJIN GION SHIRAKAWA」では、京町家の雰囲気を残しながらも快適な宿泊空間に仕上げ、外国人観光客を中心に高い稼働率を維持しています（PR TIMES掲載事例）。

また別の事例では、京都市内の町家を1泊2万円超で運用し、年間890万円の売上を記録。旅館業法や消防法への対応、地域住民との関係構築など、許認可取得と管理体制の整備が成功の鍵となります。

戸建て賃貸として活用｜郊外・地方都市に強い

埼玉県郊外では、築40年の戸建て空き家をフルリフォームし、駐車場スペースも整備して月12万円でファミリー向けに賃貸している事例があります。戸建て住宅は、独立性やプライバシー性を重視する世帯に根強い需要があり、特に3LDK以上・駐車場付きの条件は人気です。

ただし、空室期間が長引きやすいため、長期的な収支計画と管理負担を加味した投資判断が必要です。

シェアハウスとして活用｜都市近郊×低予算で高利回り

東京都内の築35年戸建てを6部屋に改装し、各室月4万円で貸し出したことで、月収24万円・表面利回り15％以上を達成した事例があります。ロケーションは駅徒歩圏や学生街が望ましく、共用部の維持管理やトラブル防止のためのルール整備が求められます。

全国的にも、三鷹市・東池袋などで空き家を活用したシェアハウスの成功例があり、都心部での低投資・高回収のモデルとして注目されています。

高齢者向け住宅として活用　地域ニーズと連携

地方都市での空き家をバリアフリー改修し、高齢者向け賃貸住宅として運用するケースも増えています。たとえば、地域包括支援センターと連携し、見守り付き高齢者住宅として再生された事例では、自治体の補助金を活用しながら常時満室運営を実現しています。

高齢化社会が進む中、この分野は今後さらに市場が拡大する見込みであり、福祉関係機関との連携や制度活用が成功のカギとなります。

事業用テナント・アトリエとして活用

商店街近くの空き家を改装し、ハンドメイド作家のアトリエや個人カフェに転用することで、地域活性と収益を両立させる事例もあります。賃料収入は大きくないものの、長期入居・地域貢献型の運用として成立しており、特に空き家バンクや創業支援制度との併用で初期費用の負担軽減が可能です。

まとめ

空き家は放置してしまうと、物理的な劣化だけでなく経済的・社会的リスクが大きくなります。

特定空き家に指定されると税負担が一気に増えるため、早めの管理や活用の検討が重要です。安価な築古物件をリノベーションで活用する際には、立地や間取り、地域需要、修繕コストなどを総合的に判断し、将来的に空き家化しないかどうかも慎重にを見極めた上での収支設計と出口戦略などの投資判断が不可欠です。

不安がある場合は、不動産の専門家に相談しながら、堅実な判断を積み重ねていくことを勧めます。OWNER’S WINでは、「プロに相談する」から、不動産のプロフェッショナルに無料相談できる窓口があるので、不安がある場合はぜひ活用してみてください！

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