築古マンション・アパート経営におけるメリット・デメリットを解説2025.05.12

築年数が経過したマンションやアパート、いわゆる「築古物件」は、手頃な価格や立地の良さといった魅力がある一方で、老朽化や耐震性への不安といった課題も抱えています。購入や投資を検討する際には、メリットだけでなくデメリットもしっかり理解しておくことが重要です。

出典：東日本不動産流通機構（東日本レインズ）より当社作成

例えば近年の首都圏中古マンション成約価格は、2014年の平均2,727万円から2023年には4,575万円へと約1.6倍に高騰しており、築古でも資産価値が落ちにくい傾向が見られます。

本記事では、築古マンション・アパートのメリットとデメリットをわかりやすく解説し、物件選びに役立つポイントを紹介します。

築古マンション・アパートのメリット

築古物件には、新築物件にはない独自の魅力がいくつも存在します。ここでは主なメリットについて詳しく見ていきましょう。

購入価格が安価で初期投資を抑えられる

築年数が経過した物件は、建物の資産価値が大幅に減少しているため、同じエリアの新築物件と比較して購入価格が抑えられます。

そのため、少額の自己資金での投資開始が可能となり、より高い利回りを実現しやすくなります。

またローンの借入額を抑えられるため、金利上昇局面でも返済負担を軽減しやすいというメリットもあります。初期コストを抑えつつ、安定した収益確保を目指したいオーナーにとって、築古物件は非常に有力な選択肢といえるでしょう。

予算内でも利便性の高い立地が選べる

築古物件は、都市部の駅近や人気エリアに建っているケースが多く、立地条件の良さが特徴です。新築では手が届かないような場所でも、築古物件であれば予算内で購入できる可能性が高まり、入居者募集にも有利に働く場合もあります。

立地の良さは長期的な資産価値の維持にもつながり、将来的な売却時にも有利になることが期待できます。利便性重視の入居者ニーズにマッチしやすく、空室リスクを抑える効果も期待できるでしょう。

設備導入・リノベーションによる価値向上が期待できる

築古物件は、リノベーションによって現代のニーズに合った住まいへと生まれ変わらせることが可能です。「宅配ボックス」や「無料Wi-Fi」などの設備を導入すれば、競争力を高め、空室リスクを抑える効果も期待できます。

また、ターゲット層に合わせたデザインや間取り変更を行うことで、家賃単価アップを狙う戦略も実現できます。差別化が難しいエリアでも、リノベーションによる独自性を出すことで、物件の魅力を高めることが可能です。

築古マンション・アパートのデメリット

一方で、築古物件ならではのリスクや注意点も存在します。ここでは代表的なデメリットについて解説します。

設備の老朽化による修繕費用の増加

築古物件は、給排水管や電気配線など目に見えない部分も含めて劣化が進んでいることが多いです。

購入後に大規模な修繕が必要になるケースも想定されるため、事前にしっかりと建物調査を行い、修繕費用を見込んだ資金計画を立てることが重要です。特に築30年以上の物件では、給湯器やエレベーター設備など高額な修繕リスクにも注意が必要です。

耐震性や断熱性への不安

1981年5月31日以前に建築された物件は旧耐震基準で設計されているため、地震への耐久性に不安が残ることがあります。また、断熱性能が低く室内環境が悪化しやすい点も注意が必要です。そのため耐震補強や断熱リフォームのコストも視野に入れる必要があります。物件購入時には、耐震診断や断熱性能の確認を専門家に依頼することも検討すべきでしょう。

融資や保険の条件が厳しくなる可能性

築古物件は、金融機関からの融資審査が厳しくなる傾向があります。

日銀レポートによれば、築古物件への融資基準は近年さらに厳格化され、金利1％台を提示する銀行は限られる状況です。

さらに、火災保険や地震保険でも築年数が古い物件ほど保険料が高額になるため、加入条件を事前に確認することが重要です。

特に築40年以上の物件では、フルローンや長期融資が組みにくくなるケースもあるため、自己資金の割合を高めた資金計画が求められます。

まとめ

築古マンション・アパートは、購入価格の安さや立地の良さ、リノベーションや価値向上といった魅力がある一方で、老朽化や耐震・断熱性能、融資・保険条件などに注意が必要です。メリットとデメリットを正しく理解し、長期的な視点で資金計画や運営プランを立てることが、築古物件投資を成功させるカギとなります。

物件選びの段階から修繕履歴や耐震診断の有無を確認し、収支シミュレーションを行ったうえで購入を検討することが重要です。適切な情報収集と準備が、安定した賃貸経営につながるでしょう。

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