【2025年】不動産市場の総括レポート｜不動産投資における振り返りと3つの学び2025.12.17

「家賃収入で安定した利益を得たい」そう考えて不動産投資を始めたものの、「思ったようにキャッシュフローが出ず、運用に悩んだ1年だった」そんな声が多く聞かれたのが2025年の不動産市場です。

金利の上昇、物価や修繕費の高止まり、そして利回りの低下。

これまでの「利回り重視」の投資判断だけでは通用しない構造が明確になり、出口戦略や物件の将来価値＝キャピタルまで含めて考える「目利き力」が、あらためて問われる年となりました。

本記事では、2025年の不動産市場の動きを総括し、キャッシュフロー偏重の投資が陥りやすい落とし穴や、これからの投資判断に必要な視点をわかりやすく解説します。

2026年以降も安定した資産運用を目指す方は、ぜひ最後までご覧ください。

【総括】2025年の不動産市場はどんな年だったか？

2025年は、多くの投資家にとって「想定していた利益が出にくい年」だったと言えるでしょう。

背景には、金利の上昇、物価や修繕費の高止まりといったコスト圧力、そして利回りの低下とキャッシュフローの圧縮といった複数の要因が複雑に絡み合っています。

ここでは、不動産市場に影響を与えたこれらの要素を個別に振り返り、どのような変化が起きたのかを整理します。

金利上昇が融資環境を直撃

2025年は、日本銀行が長らく続けてきた超低金利政策に終止符を打ち、政策金利を引き上げる転換点となりました。
これにより金融機関は長期固定金利の見直しを進め、住宅ローンや投資用ローンの金利がじわじわと上昇。投資家にとっては「借りられる額が減る」「月々の返済負担が増える」という二重の圧力となりました。また、融資審査もより慎重になり、収支計画や属性評価のハードルが上がる傾向が強まりました。

特に、築古物件や高利回りエリアへの融資は消極的になり、フルローン・オーバーローンが難しくなったという声も聞かれます。

金利上昇は、投資家に「資金調達の再設計」を突き付けた1年だったと言えるでしょう。

物価・修繕費の高止まりで実質コスト増

資材価格の高騰と人件費の上昇は、2025年も継続しました。

建設物価調査会の建築費指数によれば、鉄筋コンクリート造や木造住宅の建築費は前年に引き続き高止まりしており、新築はもちろん、リフォームや修繕にかかるコストも上昇傾向が続いています。

特に外壁や給排水設備、屋根の防水工事など、大規模修繕にかかる見積もりが大きく跳ね上がった事例も多く報告されています。

このようなコスト増は、物件オーナーのキャッシュフローを直撃します。原状回復費や突発的な修繕費が従来の想定を超え、利回りが圧迫される構造となっているのです。

「修繕積立が足りない」「工事費用が合わずに着工できない」といった声も散見され、2025年は「持ち続けるためのコスト感覚」が問われる年でもありました。
参照：一般社団法人建設物価調査会｜建設物価　建築費指数

利回り低下とキャッシュフローの圧縮

2025年の不動産投資市場では、表面利回り・実質利回りのいずれもが縮小傾向を見せました。

特に都市部では不動産価格の高止まりが続いた一方で、家賃水準の伸びは限定的。

購入価格に対して得られる家賃収入が見合わず、「思ったよりも手残りが出ない」と感じた投資家が多かった年でした。

加えて、固定資産税・管理費・修繕費・金利といった支出の増加も影響し、実質利回りがさらに削られる構造に。

購入時の利回り試算は5～6%だったはずが、実際の運用では3%台にとどまるなどといったケースも珍しくありませんでした。

「利回りで物件を選ぶ時代は終わりつつある」との見方も強まるなか、今後の投資判断には、キャッシュフローだけでなく中長期的な資産価値＝キャピタルゲインへの視点が求められています。

都市部と地方で二極化が進んだ1年

2025年は、不動産市場における「都市と地方の分断」がより鮮明になった1年でした。

経済の回復傾向や雇用の都市集中、インバウンド需要の回復なども相まって、都市部の賃貸需要は堅調に推移。一方で、地方圏では人口減少や新築物件の供給過多が続き、空室リスクや出口戦略に不安を抱えるオーナーが増加しました。

ここでは首都圏・地方それぞれの傾向について具体的に見ていきましょう。

首都圏は賃料上昇で底堅さ

全国宅建協会の市場データによれば、2025年の首都圏（東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県）では賃貸住宅の成約件数が増加傾向にあり、家賃水準も前年より微増する動きが見られました。

特に東京23区では、単身世帯向けのワンルームや1Kなどにおいて、高稼働率が続いており、インバウンドや外国人労働者の回帰も一部で賃貸需要を後押ししています。

また、都市部ではテレワークからの回帰や共働き世帯の増加により、「駅近・利便性重視」の物件ニーズが改めて高まりました。

こうした背景から、築浅物件や設備の充実した物件を中心に賃料相場が上向く結果となり、投資対象としての底堅さが再認識された年でもありました。

参照：（公社）全国宅地建物取引業協会連合会｜不動産市場動向データ集 2025年4月

地方エリアは空室率・出口戦略に苦戦

一方で、地方都市や郊外エリアでは依然として空室率の高さが課題となっています。

全国宅建協会のデータによると、特に地方圏では新築物件の供給が続く中、既存物件の競争力が低下し、築年数が経過したアパートやマンションでは入居率が大きく落ち込んだケースも見られます。

また、人口減少が進むエリアでは賃料の下落圧力も強く、想定利回りを大きく下回る運用結果に悩むオーナーも少なくありません。さらに、こうした物件は「売りたくても買い手がつかない」という出口リスクを抱えがちです。

表面利回りが高いからといって安易に購入した結果、運用・管理の難しさに直面した投資家も多く、2025年は「地方高利回り神話」に疑問が投げかけられた年でもありました。

今後は、物件単体の収益性だけでなく、「市場の将来性」まで見据えた判断が求められています。

参照：（公社）全国宅地建物取引業協会連合会｜不動産市場動向データ集 2025年4月

2025年を通して得られた3つの学び

2025年は、不動産投資における“判断基準”そのものが見直される契機となりました。

キャッシュフローの悪化や予期せぬ支出、出口リスクの顕在化を通じて、従来の「表面利回り至上主義」では通用しない時代に入ったことを、多くの投資家が実感したはずです。

ここでは、2025年を経たからこそ得られた「投資家としての教訓」を3つに整理して紹介します。

「収益性」だけでなく「資産性」にも目を向ける必要性

2025年は、家賃収入による手残り＝キャッシュフローが出にくい構造に変化しました。

表面利回りが高くても、ローン返済・修繕費・管理コストの増加で実質利回りは低下。そうした中で注目され始めたのが、将来の売却価格＝キャピタルゲインを視野に入れた「資産性重視」の考え方です。

たとえば、賃料水準が高く維持されているエリアや、今後の再開発・人口増加が期待されるエリアでは、売却時に値上がり益を見込める可能性があります。

収益性と同時に、売却出口まで含めた中長期の視点で物件を選定することが、これからの不動産投資では不可欠です。

安定したエリア・管理状態こそ価値

2025年は、エリアごとの賃貸需要の明暗がはっきり分かれました。

都心部やターミナル駅周辺などでは高稼働率が続いた一方で、地方エリアや郊外では空室や家賃下落が顕在化。つまり、物件の性能だけでなく「立地」そのものが、投資成否を大きく左右した1年だったのです。また、入居者とのトラブルや長期空室の背景には、管理の質の低さも影響しています。

管理会社の選定や、共用部の清掃・巡回体制、修繕計画の透明性などが、結果的に入居率・家賃水準・物件評価に直結しました。

高利回りよりも「安定して長く持てる物件かどうか」を見極める視点が重要です。

融資条件の変化に耐える資金計画

2025年は金利の上昇局面に入り、「借入ありきの投資計画」が通用しなくなった年でもありました。

金利が上がれば、月々の返済額も増え、キャッシュフローは確実に圧迫されます。

それに伴い、金融機関側の融資姿勢も慎重となり、属性や返済比率、物件評価などの審査基準が厳格化されました。

こうした環境では、フルローン・ギリギリの借入計画ではなく、「多少の金利変動にも耐えられるゆとりある資金計画」が前提となります。

また、繰上返済・自己資金比率の見直し、保有期間を10年単位で考える長期戦略など、資金繰りの安定性を重視したマネジメントが今後の必須条件となるでしょう。

まとめ

2025年の不動産市場は、金利の上昇、物価・修繕費の高止まり、利回りの低下という「三重苦」により、キャッシュフローだけを重視する従来型の投資が通用しにくくなった1年でした。

特に、築古・高利回り物件への安易な投資は、想定外の支出や運用トラブルにつながり、見かけの数字だけでは判断できないリスクが浮き彫りになりました。

こうした環境下で求められるのは、「本当に価値のある物件を見極める目利き力」です。将来も需要が見込める立地か、管理状態は良好か、出口戦略まで描けるか。収益性だけでなく、資産性や運用の安定性を見極める多面的な視点が、今後ますます重要になるでしょう。

2026年以降も、市場の変化に左右されない投資を行うためには、今こそ「数字の奥にある価値」を読み解く力が問われています。

不安がある場合は、不動産の専門家に相談しながら、堅実に判断を積み重ねていくことを勧めます。OWNER’S WINでは「プロに相談する」から、不動産のプロフェッショナルに無料相談できる窓口があるので、不安がある場合はぜひ活用してみてください！

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