【2026年予測】不動産市場はどう動く？4つの注目ポイントと投資家に求められる3つの視点2025.12.25

2025年12月、日銀は政策金利を0.75%に引き上げ、30年ぶりの高水準となりました。
2026年も緩やかな利上げ継続が見込まれる中、不動産投資市場は新たな局面を迎えています。

2025年の不動産投資市場は、金利上昇・修繕費の高止まり・利回り低下という「三重苦」により、これまでの投資戦略が通用しにくい年となりました。その流れを受け、2026年は「反転の年」になるのか、それとも「選別がさらに進む年」になるのか。市場の先行きを冷静に見極める必要があります。

本記事では、金利・不動産価格・賃料・融資といった主要ファクターから2026年の不動産市場を予測し、投資家が取るべきスタンスを解説します。将来の資産形成につながる選択のために、2026年の市況と向き合いましょう。

2026年の不動産市場はこう動く！4つの注目ポイント

2026年の不動産市場は、急激な変化よりも「じわじわとした圧力」がかかる一年になりそうです。
金利や物価、融資の状況が落ち着きを見せつつも、投資環境としては決して楽観できるものではありません。

ここでは、投資家が押さえておくべき4つの外部環境を中心に、市場の動きを予測していきます。

金利は小幅な上昇の可能性

2025年12月、日銀は政策金利を0.75%に引き上げました。1995年以来、30年ぶりの高水準です。2026年も経済・物価情勢を見ながら緩やかな利上げを継続する方針が示されており、政策金利は1.0～1.25%程度まで上昇する可能性があります。

ただし、コアCPIが2%を下回る局面では利上げペースが一時的に緩む可能性も指摘されています。住宅ローンや不動産投資ローンも、変動型・短期固定型は金利上昇の影響を受けやすく、キャッシュフローにじわじわと効いてくる展開が想定されます。

今後は、金利変動を織り込んだ資金計画と、無理のない借入額の見極めが必要です。金利のわずかな変化でも、月々の返済額が大きく変動するケースもあり、長期的な収支シミュレーションの重要性はますます高まっています。

不動産価格は横ばい～微上昇の見通し

2026年の不動産価格は、急落する要素は少なく、全体として横ばい～微上昇の動きが見込まれます。

背景には、建築資材や人件費の高止まり、新築供給の抑制、インフレによる資産価値の維持意識などがあり、売り手優位の状況はしばらく続くと見られます。

とくに東京23区や一部の政令指定都市では、地価上昇に加え、築浅物件への人気集中が価格を下支えしています。

一方で、利回りを重視する投資家にとっては、引き続き「割高感」を感じやすい市場となるでしょう。価格は上がらなくとも下がりにくいという「高止まり型の横ばい」は、仕入れのハードルを上げ、選別力の差が明確になる年になりそうです。

賃料は都市部を中心に底堅く推移

賃料については、2026年も都市部を中心に底堅い推移が予想されます。

共働き世帯の増加、単身世帯の増加、外国人労働者・インバウンド需要の回復などが、ワンルーム・1Kの需要を下支えしています。

一方で、地方圏では人口減少が止まらず、新築供給過多のエリアでは空室率の悪化や賃料下落のリスクも見られます。

築年数が経過した物件や駅距離のある物件は、競争力を失い、同じ市内でも明暗が分かれる「二極化」が進む年になるでしょう。物件の築年数や設備、周辺環境まで含めた「住まいとしての価値」が、賃料を左右する重要な基準となってきています。

参照：（公社）全国宅地建物取引業協会連合会｜不動産市場動向データ集 2025年4月

金融機関の融資姿勢は引き続き慎重

2026年も、金融機関の融資スタンスは引き続き「慎重」と予測されます。

特に個人投資家に対しては、年収・資産背景・借入比率・物件評価などがより厳しくチェックされ、以前のようなフルローン・オーバーローンは厳しい見方になるでしょう。

また、融資審査では「エリア・築年・収益計画の現実性」まで踏み込んだ評価がなされるようになっています。

物件単体の数字だけでなく、保有中の運用力・出口戦略も審査の対象となっており、借りられる人と買える物件が絞られてきているのが現実です。同じ属性でも金融機関によって審査結果が大きく異なるケースもあり、今後は借りやすい人の条件そのものが再定義されていく可能性もあります。

2026年は「選別の年」投資家に求められる3つの視点

金利・価格・融資すべてが「買いにくい」状態の中、問われるのは「買う力」ではなく「選ぶ力」です。

2026年は、目の前の利回りや手残りだけで動くのではなく、将来まで見通した「選別眼」が求められる年です。

ここでは、変化する市場環境を踏まえた上で、投資家が実践すべき3つの具体的戦略を紹介します。

出口戦略を前提とした物件選びを徹底する

価格が大きく上がらない市場では、「どれだけ高く売れるか」よりも「売れるかどうか」の視点が重視されます。

2026年は、再販時の売却難・価格下落リスクを見据え、出口戦略を明確に描ける物件選びが重要になります。そのためには、エリアの将来性や市場ニーズ、管理の状況まで含めた多面的な判断が求められます。

「買ったときがピーク」にならないよう、売却まで想定したプランを前提にした購入が鉄則です。さらに、不動産ポータルサイトでの売却事例や不動産会社のヒアリングなどを通じて、あらかじめ「出口の相場観」を持っておくことで、保有中の戦略にも余裕が生まれます。

保有＝終点ではなく、常に「次の一手」を意識することが重要です。

フルローンに頼らない、余裕ある資金計画を立てる

2026年は、金利の先行きが読みにくい中、借入比率を高くした投資はリスクを伴います。

今後は、フルローンに頼らず、自己資金を多めに用意し、繰上返済や突発支出にも耐えられる資金計画が投資成功のカギになります。特に、返済比率が高すぎると融資審査にも通りづらくなるため、物件の利回りだけでなく、自身の資金余力・保守的なキャッシュフロー試算を行ったうえで、無理のない計画を立てることが求められます。また、設備トラブルや家賃滞納など、予測できない事態に備える「緊急資金」の存在も、精神的な安定につながります。

融資枠の多さよりも、「手元の余力」が今後の市場ではより重要視されることになるでしょう。

「今買う」ではなく「今、選ぶ」姿勢が求められる

2026年は、「買うべきタイミング」ではなく「見極めるべきタイミング」です。

市場全体に勢いがない分、「良質な物件を選べる目」が成果を分けます。

無理に動くのではなく、「見送る勇気」や「情報収集の習慣」が問われる一年になるでしょう。「いつか買いたい」と考える人ほど、今のうちから市況を把握し、エリアの動きや金融機関の融資方針を確認しながら、理想の条件が揃ったときにすぐ動けるよう準備を整えることが大切です。すぐに買わなくても、良い情報・良い仲介会社との関係づくりは先行できます。

「待ち」の期間を学びと選別の時間に充てられるかどうかが、2026年以降の投資成果に直結していきます。

まとめ

2026年の不動産市場は、金利の上昇リスク、物件価格の高止まり、都市部と地方における賃料の二極化、そして融資審査の厳格化といった複数の課題が交錯する、難しい局面を迎えようとしています。

表面上は大きな変動がなくとも、投資環境としてはじわじわと選別圧力が高まる年になることは間違いありません。

こうした環境下では、従来のように「とりあえず買っておけば資産になる」といった発想では通用しません。

むしろ、情報収集・収支シミュレーション・物件選定・出口戦略のすべてにおいて、精度の高い判断が求められる一年になります。

だからこそ、2026年は「攻める年」ではなく、「選ぶ年」です。焦って動くよりも、選ばない決断や待つ戦略を取れる投資家こそが、長期的な成果を手にする可能性を高めるでしょう。

不安がある場合は、不動産の専門家に相談しながら、堅実に判断を積み重ねていくことを勧めます。OWNER’S WINでは「プロに相談する」から、不動産のプロフェッショナルに無料相談できる窓口があるので、不安がある場合はぜひ活用してみてください！

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